私が考える不動産投資～手を出すべきではない人は？～

管理人の経験した不動産投資

一口に不動産投資と言っても色々ありますが、私は中古ワンルームマンションの投資を経験しました。

都内の2物件をフルローンで購入した後、京都の物件をキャッシュで購入しました。しばらく経って都内の物件を1つ売却。少々の売却益を手に入れ、現在は2物件を運用しています。そんな私が不動産投資について考えてみようと思います。

こればかりは購入する物件やタイミングによる、としか言いようがありません。

確実に言えるのは、勉強もせずに何となく手を出すことは絶対に避けた方が良いということ。緻密なシミュレーションの結果「買い」と判断した物件以外は購入しない方が良いでしょう。

株式投資など他の投資と比べてみます。

資金がなくても、ローンを組めれば物件を購入することができます。会社員や公務員など、信用のある職業の方がローンの審査が下りやすいです。

好立地の物件であれば空室になる可能性は低く、毎月安定した家賃収入が見込めます。不労所得のポートフォリオの一つとしてとても心強い収入になり得ます。

ローンを組む際には必ず保険に加入しますので、万が一死亡した場合はローンの残債がゼロになり、配偶者や子どもに資産としてマンションを残すことができます。

基本的にはインフレが起きれば不動産価格も上昇します。ハイパーインフレが起きても安心です。

減価償却費や物件取得費用などの諸費用は経費として計上でき、節税対策になるケースがあります。

投資用不動産ローンの残債が残っている場合、収入や残債の金額によっては住宅ローンの審査が下りない可能性があります。居住用物件を購入する予定がある人は慎重に判断した方が良いでしょう。

仲介手数料（物件価格の3%+6万円）や司法書士へ支払う諸費用など、売買時に多くの手数料がかかります。

売却益が出た場合の所得税はもちろん、不動産取得税や固定資産税も発生します。

毎月マンション管理会社へ管理費用を支払います。また頻繁に設備の不具合がおきますが、修理費用は基本的に大家負担です。エアコンの入れ替えなどはかなり大きなコストになります。

売却を決断してから実際に手元に現金が入るまでには、どんなにスムーズに進んでも2ヶ月はかかります。半年経っても売れないケースもザラにあります。

火事、地震、水害などの災害が起きれば大きな損失です。もちろんある程度は保険でカバーすることはできますが、保険にもコストがかかります。

あくまで私の個人的な見解ですが、様々なリスクや金利の負担を考慮すると、全資産に占める投資用不動産の割合は50%以内に抑えるべき、と考えます。

5,000万円の資産を持つ人が不動産投資を始める場合、2,500万までの物件であれば購入して良い、ということになります。

つまり資産形成が進むまでは不動産投資に手を出すべきではない、と思います。

実際は年収500万で資産がゼロの人でも、フルローンで2,500万の投資用物件を購入することもできるでしょう。しかし不動産投資をした結果、金利負担で利益も出ず、さらに居住用物件の住宅ローンが通らない、となると最悪ですよね。

一方で購入資金におけるキャッシュの割合が高ければ高いほど金利負担が少なくなり、利益が出やすい構造になります。不動産投資はキャッシュリッチな人に向いている投資だと考えます。